大运新城已经走过了培育期，一至两年后将进入全面建设阶段。 南方日报记者 周游 摄

　　龙岗“双城”何日真正崛起

　　大运新城建设因大运会快速推进

　　龙岗中心城欲以旧图新

　　日前深惠路易名龙岗大道的消息让深圳市民再次聚焦龙岗的城市发展。继华为科技城成为龙岗当前“造城”的重点外，龙岗还重点打造大运新城及龙岗中心城，并希望能成为龙岗发展的新引擎。

　　回眸大运新城约5年、龙岗中心城近20年的“造城史”，更加让人认识到城区建设与产业发展协调并进、高标准规划建设的重要性近5年来，大运新城建设因大运会快速推进，龙岗中心城也积极以旧改图新，龙岗一部城区建设的“双城记”正反映了多年来龙岗努力重塑龙岗中心城区，打造深圳东部最具辐射力的城市副中心的历程。

　　如今龙岗双城已经进入新的建设阶段。“1至2年后，大运新城将进入全面建设阶段。”在日前于龙岗召开的大运北规划建设研究汇报会上，龙岗区有关负责人透露。这也是深圳原关外四大新城中最早进入全面建设的新城，再加上与日趋成熟的龙岗中心城无缝接合，龙岗“双城”整合而成的新龙岗中心城区已然有了在深圳东部崛起的态势。

　　业内表示，在这一关键时刻，龙岗应吸取深圳其他中心区建设的经验教训，高规格规划建设并科学推进，做到产业发展与城市建设良性互动，方能使“双城”未来真正崛起。

　　“造城”加速

　　大运新城率先进入全面建设阶段

　　“大运新城已经走过了培育期，一至两年后，将进入全面建设阶段。”日前，龙岗区相关负责人表示。

　　根据龙岗区重大办和综合开发研究院所做的一份策略研究设想，大运新城未来全面建设开发周期规划为8年左右，分成三个时间段： 2012年至2014年为启动阶段，优先启动大学城项目；2014至2016年进入大规模建设阶段，重点是大运新城北的核心区，全面开发建设总部办公区和商业区；2016年到2020年是稳定成熟阶段，全面建设大运商务办公室。

　　记者注意到，大运新城在深圳市四大新城之中率先进入全面建设阶段。对比大运新城，龙岗中心城的规划建设则更早。龙岗有关人士回忆，在龙岗区建区之前的龙岗镇时代，龙岗老街区域是那时最为繁华的区域；而现在的龙岗中心城区域在当时反而地处偏远，“那时，中心城区域基本上没有什么人，很多地方是荒山野岭。”上世纪90年代龙岗区建区，当时对于龙岗中心区的建设有两个方案：一个是在原龙岗镇区域进行旧城改造，另一个方案是重新选址、重新规划建设，“后来区府选择了第二个方案，一方面是因为旧城改造的成本很高，另外一方面也是希望能通过中心城的规划建设带动一个新的片区的发展。”

　　经过十多年的发展，尤其是大运会的提速，龙岗中心城已然成型，所剩土地已不多，其后续发展主要是通过旧改的方式进行。深圳网络评论人士金心异曾认为，就城市基础设施的成熟度、教文卫体等公共设施的水平来说，龙岗中心城区域已经基本达到了原关内的水平，在深圳整个东部地区都是最为成熟的，“即便有很高的投资强度，城市基础设施的综合水准也不是十年八年能够整体提升的，考虑到这一点，那么龙岗中心城区域的硬件条件在一个较长时间内在整个深圳东部都会处于领先位置。”

 

　　针对龙岗双城的未来前景规划，去年龙岗提出，龙岗中心区域应从追求“中央商务区（CBD）”向“中央活力区（CAZ）”方向发展。根据自身条件，以中心城、大运新城、老墟镇为核心载体，发展集商务办公、行政办公、商业休闲、体育、会展、文化娱乐、生活居住、创意创业产业、旅游观光等多元功能于一体的深圳东部中央活力区。

　　“卧城”之忧

　　应尽快发展服务业，促经济和生活共荣

　　虽然龙岗双城已然成型，但商务气氛不足，尤其是龙岗中心城“卧城”特征明显。

　　业内表示，虽然近几年陆续有了一些写字楼，为双城带来一些总部办公和商务活动，但整体上看，还是远远不够的，“大运新城情况稍好，已经拥有了天安等写字楼式产业园，但同样存在缺办公楼、缺商业人气的问题”。

　　“回想20年前，龙岗中心城规划建设也很超前，比如建设了龙城广场，这在当时是大手笔，但如何通过中心城的建设来带动引领龙岗经济建设上是考虑不足的。”针对大运新城的未来建设，龙岗区区长姜建军提醒说，20年后人们也会反思大运新城的规划建设，20年来龙岗中心城的建设过程中存在着城市发展和产业发展脱节的现象，这一教训在大运新城的建设上应该引以为戒。

　　据介绍，龙岗经济结构中，华为等少数企业举足轻重，但龙岗的产业布局和中心城布局并不重合，中心城建设了较完善的城市配套，但没有产业，坂雪岗地区有华为，有产业，但配套严重不足，“这种脱节现象值得我们好好深思”。

　　因此在他看来，大运新城的建设要吸取龙岗中心城的教训，“首先要回答，它给谁建，未来人们去那儿干什么，我认为大运新城今后是龙岗中心区域当中最适合白领工作的地方，因此大运新城的建设不仅要关注其外在的城市形态，也要把人气聚集起来，使其成为龙岗发展的产业引擎。”

 

　　对此，深圳市委常委、龙岗区委书记蒋尊玉也强调了大运新城产业发展的重要性，表示大运新城要建设总部产业基地，要注意引进真正高端的企业；对于龙岗中心城区，他也曾指出，龙岗中心区必须尽快转变“卧城”发展方式，加快发展服务业，实现“经济与生活共荣”。“龙岗中心城未来的旧改一定要体现产业发展的原则，不能全部用作商住。”

　　不过业内人士也认为，对于龙岗双城而言，产业的培育将是一个长期的过程，如何寻找、引进、培育20年后支撑大运新城成为龙岗发展引擎的企业，这将考虑龙岗决策者们的智慧。

　　对此，有关业内人士建议，龙岗中心城区可以建设成为一个“创业新特区”。中国城市规划学会理事王富海曾认为，龙岗中心城区具有宜居宜业的完善设施以及人性化、低碳化的生活方式，可以形成“24小时的活动中心和活动中心”，避免了一般中心区的“白天沸腾，晚上空城”的现象，可拓展为集“商务办公、文化创意、时尚休闲、科技服务和居住”等五大功能为一体的城市综合性功能区。而这很大程度上已经具备了中央活动区（中央活力区）的基本特征。

　　如何建设 开发时序及规划建设监管或成关键

　　面对即将到来的大规模的双城建设，建设节奏的把握以及如何高标准落实高规格规划成为了龙岗决策者最关心的问题。

　　业内表示，在开发时序方面，深圳中心区的教训值得龙岗注意。深圳福田中心区CBD和上海CBD陆家嘴开发建设几乎同时始于上世纪90年代初。时至今日，陆家嘴已经蜚声海内外，而在国内或国际上很少有深圳CBD的声音，“可以说深圳CBD的建设存在一些遗憾，其中CBD土地开发缺乏合理的节奏是一个很大的原因。”一位业内人士说。

　　据介绍，自1998年六大工程动工后，深圳福田中心区CBD的开发全面推进，政府迫切希望各开发商能尽快将CBD建成，没有很好地控制土地的开发节奏，不到5年时间，CBD所有土地全部分给了各开发单位，土地短期内卖光，项目集中开发，造成建筑过于雷同，而且所乏后备发展用地，忽略了CBD未来扩展的空间。

　　“同样，如果追求速度，5至10年大运新城就可以成型，但要做到长时间不落后，就要在城市建设的同时考虑产业的培育发展。”姜建军在谈到大运新城的建设时说，大运新城不能将土地一下全部建满。

　　“建设时序要把握好，土地一下子不能全出去了。”蒋尊玉提出，大运新城的建设首先应推进旧改，而旧改一定要加强政府主导，不能完全由开发商自已来划范围，否则未来龙岗中心城区就有可能会陷入地块破碎的境地，“在这方面，深圳有些地方已有教训。”

　　而在规划建设标准上，蒋尊玉要求，大运新城的规划建设要高标准、高规格进行，要引进有实力的企业进行开发，片区内的每一栋楼的规划设计都要讲求设计品位，相关的政府部门对此要严格把关，规划要代表21世纪水平，要力争做到规划建设“50年不落后”。

　　福田中心区仍可为前车之鉴，由于没有高标准引进开发商，深圳CBD竣工的27座写字楼中，没有一家是精通写字楼的品牌开发商，而且大部分在此前没有开发过写字楼，由于缺乏一流国际开发企业来开发世界一流的写字楼，CBD的商务建筑身缺乏创意与个性。

　　有了好的规划也不一定就能有好的结果。蒋尊玉认为，规划思路落实到位也非常重要，比如福田中心区曾设想将所在高楼之间建立互联互通系统，说明政府当时思路是很超前的，但现在全部是散的，“这说明我们对规划建设的监管不到位”。

　　因此他强调了政府主导的重要性，“我们一定要政府主导，统筹进行，才能将我们的规划思路真正落实到位”。

　　南方日报记者 凤飞伟

 

　　(本文来源：南方日报 )