日渐走低的成交量将导致楼价下跌。图为记者日前拍摄的深圳湾一楼盘。

　　近日，远洋、万科、中海等主流房企旗下楼盘频频传来打折降价的消息，深圳部分楼盘也小幅变相降价促销。记者了解到，目前业界普遍认为限购会长期存在，如果在关键的3月份，市场成交仍陷入“冰点”，深圳楼市降价窗口或将开启。

　　深圳首现新盘集中降价

　　率先祭出降价大旗的是远洋地产。

　　3月4日，北京远洋一方北润园二期开盘推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，万科和北京城建也展开了价格肉搏;而中海则在上海燃起了“烽火”;业内传出恒大地产拟在十多个城市8.5折销售楼盘的消息。

　　北京、上海一线房企降价了，深圳降不降，什么时候降?

　　尽管没有北京、上海那样大张旗鼓，但深圳今年首次出现了部分楼盘集中降价的现象。

　　中海地产在龙岗两新盘启动较大幅度的优惠：塞纳时光“交1万抵10万”，康城国际登记即送100元购物卡，开盘日成交“两房减2万元、三房减3万元”。

　　罗湖区兰亭国际推出5套特价户型在原有价格基础上打9.8折。

　　3月12日，龙华潜龙曼海宁推出100套优惠单位，特价单位包括2.2万元均价起的86平方米单位，均有9.8折再9.9折的优惠。

　　已属尾盘的民治碧水龙庭则“尺度惊人”，拿出几十套30～95平方米单位特价促销，单价为1.7万元/平方米起，而未优惠单位的价格为1.9万～2.4万元/平方米。

　　虽然是“新国八条”出台之后，深圳部分楼盘出现集中降价，但记者了解到，目前这只是个别现象。

　　金地集团深圳公司总经理谢文云表示，这是正常楼盘的促销，在市道好的时候也有这种针对销售节点的促销行为。深圳与北京、上海楼市的成交结构不同，高端楼盘多为深圳本土人购买，而新北京人、新上海人则多为豪宅的主要消费人群。对于限购人群，促销不会对刺激需求有多大作用。

　　“深圳楼价降价是个案，不会出现大面积降价潮”，国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，深圳外来人口比重大，可供开发用地少，刚性需求强烈，对楼价有一定支撑。

　　楼价能否“扛住”看3月成交

　　业内人士认为，北京、上海降价潮正因成交量跌至冰点而提前到来。据北京房地产交易管理网数据显示，2011年调控之前，北京市住宅的日均签约量为348套，而近期北京市住宅日成交最低仅51套，几乎跌至冰点。

　　深圳去年一手住宅日均成交约100套，相对2009年日均200套水平，已经降低一半。今年1月日均成交140套，2月降为60套，3月前三周为90套，降幅明显。

　　据广发证券调研显示，由于大部分二线城市的限购政策在2月底3月初出台，因此限购的负面影响将在3 月开始体现。预计一些楼盘前期蓄客的50%甚至更多将会消失，这将对近期的成交量形成较大的冲击。

　　中原地产大深圳区董事总经理李耀智表示，3月是深圳楼市的旺季，楼价是否能够“扛得住”，这个月的新盘成交量很关键，如果成交持续低迷，不排除深圳楼价进入下降通道。

　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，短期内，房地产市场必将进入新一轮观望期。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量，若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则房价仍有向下调整空间。

　　四五月或临“降价窗口”

　　限购无疑成为这次降价促销的“导火索”。3月7日，万达集团董事长王健林也在两会上表示，限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。

　　世联地产最近一份研究报告分析认为，如果投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，2011年2月至今，投资比例一年内首次跌破20%，房价下降预期明显增强。

　　楼市降价尚未成“潮”，但暗流已经汹涌。3月8日，一个汇集了近百家房企高层的闭门论坛探讨目前形势与房企对策。在110份有效调查问卷中，超过5家房企表态正在酝酿降价促销，降幅最多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘，其余全部为“暂时观望”。业内预测，如果政策方向没有重大改变，5月将迎来房企集中降价。

　　深圳新房成交均价出现“节节败退”。1月和2月分别为20165元/平方米、20660元/平方米，与去年同期相比，降幅约一成。业内人士分析，部分新盘调低预期价格，将拉低3月份的市场实际成交价格。

　　谢文云虽然长期看好深圳楼市，但他认为限购、开发商资金面发生变化以及进入加息周期，深圳楼市在四五月或将面临“降价窗口”。

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　　降价动力来于成交压力

　　国务院“新国八条”至今将满两个月，受“限购令”影响，深圳新房开盘量、购房需求均出现了明显萎缩，楼市整体成交量跌至往年正常水平的一半，买卖双方观望气氛浓厚。

　　“我们认为目前销售停滞，复苏关键在于降价。”3月初，高华证券通过对5个城市的开发商、中介和房地产项目调研，表示该地区开发商对今年房地产市场的前景不甚乐观。“开发商预计3月份销售可能会创历史新低。”

　　业界分析，部分城市出现降价，其动力来源于成交压力。

　　世联研究最新报告也指出，2011年的市场供应量充足，成交量大幅萎缩将对价格形成下行压力。

　　而另一方面，成交低迷正在日渐拉紧开发商的资金链。3月4日，知名财经评论员叶檀则在《中国房地产处于裂变前夜》一文中提出，“很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症”。

　　业界观点认为，目前正向房企降价的窗口期靠近，预计还有2～3个月时间。二三月是房地产业的恐慌期，4月之后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大。恒泰证券研究员刘伟奇认为，一季度房地产市场供求关系不会发生明显变化，开发商资金充裕无降价动力，再加上银行年初集中放贷模式，决定了房价在一季度仍将维持在高位。二季度末或将成为房地产市场走向的重要“时间窗口”，诸多重要影响因素将在此期间集中体现。

　　有专家表示，目前各地的均价下跌还主要是大量低价楼盘占成交主力、高价楼盘成交寥寥形成的结构性“虚跌”，但伴随市场供应量迅速萎缩，开发商的资金链不断收紧，市场格局也很可能被一个个楼盘降价促销所打破，楼市可能进入“实降”的第二个阶段。